首只百亿元级公募REITs上市 长期投资价值值得关注

　　11月22日，中金安徽交控REIT上市交易，至此，全市场已上市公募REITs数量增至22只。

　　中金安徽交控REIT是目前国内市场上的首只百亿元级公募REITs，也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后，第3只上市的公募REITs。募集期间，中金安徽交控REIT有效认购总户数38906户，净认购金额108.8亿元。

高速公路REITs规模最大

　　中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路，该高速开通十余年，其交通构成、模式和交通流量已趋于稳定，契合公募REITs底层资产收益稳定的要求。同时，中金安徽交控REIT原始权益人安徽交控集团运营资产占安徽省已通车里程的91%以上，旗下优质交通类资产可作为后续产品扩募的储备，充分发挥公募REITs作为资产上市平台的作用。

　　《证券日报》记者进一步梳理已上市公募REITs的底层资产，其中高速公路和产业园类型的产品最多达7只。此外，已上市高速公路REITs发行规模占全部REITs总发行规模的比例高达56.8%；合计市值为412亿元，在资产类型中占比最高。

　　谈及高速公路公募REITs在市场“存在感”较强的原因，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，作为传统基建的代表，我国高速公路资产存量规模较大、现金流较为稳定，在资产管理运营方面的经验积累较多，因此与REITs的产品特征匹配度较高。

　　中金基金相关负责人认为，高速公路行业发展成熟、资产规模存量可观，收益较为稳定，因此较适合作为公募REITs底层资产。对投资者而言，REITs提供了权益及债券类资产之外的投资配置新选择，而长期来看高速公路REITs的IRR相对其他固收资产，在收益率上具有较强吸引力，能提供一定弹性和抗回撤能力。同时，随着区域经济增长、REITs扩募带来的未来业绩预期，或会为高速公路REITs的市场表现添加一味“催化剂”。

　　对于存在改扩建计划的高速公路，上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示，项目方及投资者需注意此类项目未来现金流的稳定性以及成长性，因特许经营权REITs在特许经营权到期后，资产基本上清零，因此相较于产权类REITs关注资产本身的长期增值潜力，投资者更注重特许经营权REITs在特许经营期间的收益兑现情况。

　　在明明看来，改扩建对高速公路车流量、车流结构、通行费收入等方面或造成阶段性影响，因此项目方应合理假设，并做到充分信披。对于投资者而言，因在关注官方对于改扩建计划潜在影响、施工进程等方面信息披露的同时，还需更多地注意局部地区出现疫情、项目公路突发事件等难以预期事件对于高速公路收入端的影响。

投资REITs更适合长期持有

　　截至11月22日收盘，中金安徽交控REIT上市首日表现欠佳。中金基金建议投资者关注长期投资价值。

　　中金基金相关负责人表示，“公募REITs作为长期资产配置新选择，产品可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，也是支撑其二级市场表现的主要因素。长期来看，REITs的投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能；同时，REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，因而较适合长期持有。”

　　明明认为，公募REITs的投资价值可以分为两部分，即分红和二级市场价格导致的资本利得。从分红来看，REITs的可供分派现金流与其经营业绩挂钩。截至2022年三季度末，多点散发疫情对REITs底层资产业绩的扰动仍在持续，同比修复缓慢。其中，高速公路REITs和部分产业园区REITs经营情况受到的冲击更为明显，全年维度看，投资者或需小幅下调其分红预期；从资本利得看，由于REITs市场供需矛盾仍较为凸出，大部分REITs的二级市场价格都存在溢价问题，因此投资者在做投资决策时仍需要保持谨慎。

　　编辑：黄  敏

　　审核：袁  野