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首单民企仓储物流公募REITs获批 吸引增量资金促进优质项目经营发展

2022-12-27 来源:证券日报

  12月26日,嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”)正式获批。这标志着市场将迎来首单民企仓储物流公募REITs。


  中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示,“一方面,通过发行REITs,既有助于盘活民企持有的存量基础设施资产,又能降低民企资产负债率、促进其有效投资;另一方面,此前已有民企成功发行产业园区REITs,后续随着越来越多的民企尝试REITs试点,将形成示范效应,提升这些企业参与REITs发行的积极性。”


  资料显示,嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括京东旗下的3个现代化仓储物流园项目,出租率均达100%满租状态,运营高效稳定,抗风险能力较强。


  同时,上述3个仓储项目均为高标准物流仓储(以下简称“高标仓”)。嘉实基金相关业务负责人对《证券日报》记者表示,得益于专业的选址逻辑、先进的建筑结构、互联网和大数据支持,高标仓能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。


  “高标仓在我国尚属稀缺资产项目。”上述业务负责人进一步介绍,从我国仓储结构分布看,超过90%以上的仓库为传统仓库,高标仓占比仅为5%至10%左右。伴随消费业、高端制造业、电商及第三方物流持续高速发展,国内高标仓始终处于供不应求的状态。也正是因为稀缺性,此次嘉实京东仓储基础设施REIT“一键囊括”的高标仓具有一定吸引力。


  此外,底层资产所处地理位置极佳也是嘉实京东仓储基础设施REIT的一大亮点。上述3个仓储项目分别位于重庆和武汉、廊坊三地。其中,重庆项目为西南区域重要的中转配送中心,地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地;武汉项目地处武汉临空港经济开发区,是全国物流网络关键节点之一;而廊坊项目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区,承载了北京外溢的区域性物流商贸职能,与京津国际化物流体系相互补充。


  对此,有业内人士认为,仓储物流业具有较强区域性,由于不同区域的市场供求关系不同,市场平均租金水平、空置率等存在较大差异。整体来看,仓储物流项目所处地区经济越发达,周围配套设施、交通运输条件越好,则竞争力越强。公开数据显示,我国仓储物流设施总面积已达10亿平方米,但人均仓储物流设施面积不及1平方米,仅相当于美国和日本的20%左右。同时,仓储结构不平衡,智能化的高标仓存在较大缺口。


  业内人士认为,由于仓储物流投资回报期较长、资金占用成本高等,一定程度上限制了其发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用,能够有效盘活存量仓储物流资产,形成投融资良性循环,并吸引更专业的市场机构参与运营管理,进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平,强化资本市场服务实体经济的质效。


  嘉实基金相关业务负责人举例称,“嘉实京东仓储基础设施REIT有望盘活约35万平方米的仓储物流资产,为仓储物流业带来增量投资资金,促进行业高质量发展。另外,项目底层资产所在地为重要物流节点城市,辐射范围较大,能有效维持供应链稳定,起到带动区域实体经济发展、提振居民消费的重要作用。”


  记者进一步梳理发现,目前我国已发行上市的仓储物流REITs有2只。平安证券研报显示,在各个板块REITs中,仓储物流板块的收益性价比较高。一级市场方面,已发行的仓储物流REITs总规模占比仅次于交通、园区基础设施。从二级市场来看,仓储物流REITs在已上市REITs中涨幅居中(36.23%)、最大回撤居中(17.43%)。


  明明认为,从已上市的两单仓储物流REITs来看,经营较为稳定,今年前三季度的业绩体现出一定的抗周期能力。未来,仓储物流行业的相关企业能够通过发行REITs打通“投融管退”资金闭环,推动高标仓等所需投入较高的基础设施投资建设。




  编辑:黄  敏

  审核:袁  野