太原逾万个小区可“领证” 今年9月底前完成清零

从2021年6月至今，山西省不动产“清零行动”已开展9个月有余。上周，在太原市政府召开的全市自然资源重点工作部署会上，记者获悉，今年9月底前，太原将计划按标准完成清零行动，而这一时限，比全省的“2022年年底前”提前了三个月。
　　

连日来，记者对太原清零行动做了深入走访，发现目前列入清零系统的小区逾万个，大部分小区的不动产权证办理进入正规流程——
　　

目前，太原市已有11374个小区被列入山西省房屋产权颁证“清零行动”信息公开发布系统，业主可以登录该系统查看自家小区的办证情况。记者发现，大部分小区已经下达目标任务书，这意味着这些项目已被纳入本次清零行动审核范围；还有部分小区完成首次登记，准备下一步进入转移登记阶段；还有一些进展较快的小区业主已经领到了大红本。
　　

虽然清零行动开始9个月，但仍有不少居民对自家小区是否属于清零范围而有疑问。对此，工作人员解释道：清零行动范围主要有两部分。这个范围是以2016年12月31日为时间节点。一部分是2016年12月31日前建成并投入使用，国有建设用地上符合城乡规划且可予保留的住房和办公、经营、生产性用房。对于这部分房屋，依据已出台的处理历史遗留问题各项政策，分门别类处理。在实际操作中，如果房屋产权清晰无争议、经领导小组议定，同意予以保留，那么在办证中分为两种情况。一种是原建设单位存在的，由原建设单位作为主体申请办理首次登记；首次登记完成后，购房人作为主体，由建设单位配合申请办理转移登记。如果原建设单位已被吊销营业执照、纳入失信惩戒体系或由于其他原因确实无法确认申请主体的，由房地产项目所在区政府或管委会指定乡镇（街道）作为申请主体办理首次登记，只登记不发证，然后再由指定申请主体配合各购房人办理转移登记。
　　

另一部分是2016年12月31日后建成并投入使用，国有建设用地上证件齐全、产权清晰、已缴清各种税费的房屋。对于这部分房屋，严格适用现行法律政策。对于已达到或者超过销售合同中承诺的办证时限的，由相关部门会同法院，通过其他方式解决。工作人员介绍，如果这类房屋的各类证件齐全、产权清晰无争议、已缴清各项税费的国有建设用地上的各类房屋。由项目单位申请办理，不办理或不能办理的，由项目所在地的城区政府或综改区管委会指定乡镇（街办）作为代办主体办理不动产登记。这类房屋也要涉及相关税费、处理处罚事项等问题，这种情况仍由相关部门追缴、处理。对于已收“大红本”款项的业主，需要与原收款单位联系协商，并依合同约定执行。
　　

此外，目前太原仍有不少小区是否属于清零范围还有待甄别。例如，集体土地上的房屋和城中村范围原宅基地上的房屋；耕地、林地等非建设用地上的房屋；权属不清或存在权属纠纷的房屋。这类房屋中，有的房屋违反规划要予以拆除、不能满足消防要求、存在质量隐患或政府公告列入征收或拆迁范围，如果这类房屋已经纳入清零行动范围，经研究后会予以剔除。
　　

记者还了解到，购房人或转移过程中相关权利人税费未缴清的房屋、住户因个人原因导致不符合登记条件的房屋；以及对于尚未达到销售合同中向购房群众承诺的办理不动产登记时限的房屋，也会被剔除出清零范围。
　　

记者获悉，在实际办证中，各类房屋情况不同，需要根据不同情况办手续。例如，有的房屋未取得工程竣工验收手续，以往情况是不能办证的。但如果小区属于清零范围，且是2016年12月31日前已竣工入住的，住建部门实施工程质量安全监督的项目，对符合工程质量安全要求的，出具工程质量认定意见；住建部门未实施工程质量安全监督的，由建设单位或承继单位委托第三方机构进行房屋质量安全鉴定并由住建部门出具认定意见，这样才能继续办证。
　　

而对于没有消防验收手续的房屋，基本被一票否决。工作人员介绍，根据“依法依规、守住底线”的原则，对于不能取得消防认定意见的项目，不属于本次清零行动范围。对于能够取得消防认定意见的，可以根据清零行动协调机制工作小组办公室印发的处理意见，可办理不动产登记。
　　

还有的小区没有人防验收手续，这种情况下，可根据清零行动协调机制工作小组办公室印发的处理意见，先行办理不动产登记，同步完善人防手续，完成人防专项竣工验收或者缴纳易地建设费。
　　

相关工作人员介绍，到今年底，山西省国有建设用地上证件齐全、产权清晰、已缴清各种税费的房屋，要全部完成不动产登记，取得不动产权证书，实现确权颁证清零。而太原市则在3月12日的自然资源重点部署会上强调，太原将穷尽一切办法确保9月底前按标准完成“清零行动”。太原市规资部门已建立办理进度通报制度，一月通报一次。
　　

更多市民关心的是，如果自家房屋可以办不动产权证，那么具体要花多少钱？
　　

太原市杏花岭区一位晋安北院、南院的业主表示，“办证贴的通知说另收费8000元至10000元，请问清零行动办证收费吗？这个收费合理吗？”对此，工作人员表示，清零行动办证是需要收取相关费用的。但具体收费项目和标准，依相关职能部门标准缴纳。
　　

还有不少市民反映，最初买房时将契税、维修基金、土地出让金等费用早已交给原有开发商，但开发商已将这部分款项挪用，新办证还需要再交钱，这种情况如何解决？记者了解到，此类难题确实存在。如果遇到这种情况，业主只有与开发商协商或通过诉讼解决。
　　

太原市小店区狄村，白云小区，橄榄季小区的居民，以及长风东街龙园小区中区的住户咨询，他们的房屋是否属于133工程，他们的产权办证什么时候清零？记者走访相关部门了解到，“133”改造工程是太原市政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平方米建设用地划给村集体，其余收归国有。属于“133”的范围由村委会成立开发公司进行自主开发经营并进行土地转性（集体转为国有）后对外销售，也就是“133”改造工程范围内的房子是有“大红本”的房子。业主需要尽快联系原建设单位办理。
　　

工作人员表示，存在历史遗留问题的房屋开展不动产登记时，具备权属来源文件、符合规划材料和房屋已经竣工材料等基础登记条件的，可先行为群众办理登记。对于建设单位，同步追究违法违规问题，同步依法完善项目行政审批和消防验收、人防验收等其他专项手续，同步追缴土地出让金及税费。
　　

由于办证还需要花费数千元至数万元，所以不少业主对办理产权证态度不够积极。对此，工作人员表示，不动产权证是对购买房产行为的有效、合法证明，是构成完整房产交易的重要凭证；不动产权证是该房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效凭证；不动产权证是住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的重要法律依据。建议尽量积极办理。迟办或不办不动产权证，不利于购房者维护自身利益。只有拿到不动产权证，购房者才是该不动产法律意义上的拥有者，具备占有、使用、收益和处分权利。
　　

一则法律案例，为市民解释了消极办证将可能带来的后果。
　　

工作人员表示，曾遇到一个案例，业主和开发商签订完成《商品房买卖合同》，并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，后来房屋未办理产权移转登记，也并未实际交付。最终，开发商的房屋被法院查封，这套房成为执行标的物。业主主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记，主张对执行标的物享有的债权能够对抗法院对涉案标的物的查封行为。
　　

律师表示，这里的争议焦点是“商品房预售备案登记能否对抗法院对涉案标的物的查封？”，最高院认为:《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
　　

而《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
　　

业主虽然与房地产公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，未办理产权移转登记，也未实际交付。故业主主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立，其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。