遭遇租房纠纷时 看法律如何帮你

　　时下进入租房旺季，但与往年有所不同，今年的租房一族，面临着激烈的就业竞争压力以及疫情压力，频频遇到中介或房东的“霸权”。

　　近日，记者在采访中发现，租房者感觉租房中的不稳定因素增加，例如，不少房客面临着房东涨房租、租房遇到黑中介、退租不退押金等乱象。对此，记者采访了多位行业内知名律师，给租房者一些详细的租房、维权建议。

退租时押金被扣除大部分想要维权却面临举证难

　　近几日，太原市民张先生为自己租房的不快经历，四处维权无果。

　　他告诉记者：“我之前通过一个小型中介公司，在太原市西中环附近老旧小区租了3年的房，房源是全托管，所以从来没有接触过房东。所有房款、押金都交给中介。今年正常退租，中介经纪人收走租房合同后，以我在入住期间未交物业费、垃圾费等多种费用为名，扣除了一大部分押金。但3年前租房时，中介在介绍房源时就已说明我租住的小区无物业费等杂费。这种情况下，我该如何维权？走法律诉讼是否可行？”

　　上海瀛泰律师事务所翁冠星律师表示：上述租客虽然可维权，但维权难点主要在于证据和执行，因为过去3年中介经纪人的“无物业费等杂费”承诺，在举证方面难度极大。

　　记者走访多个房产中介后了解到：租房者的押金通常是通过微信、支付宝转账的方式支付，即便中介方不提供合法的收据，该事实亦比较容易证明。“我爱我家”一位中介经纪人坦言，上述案例中，问题在于中介承诺过的所谓“无杂费”优惠，这些承诺通常是业务人员为了“拉业绩”而随口“忽悠”，既没有书面合同的保障，事后也很难约束到中介公司本身。

　　张先生找过中介公司，对方表示“工作人员擅自决定，现已离职”，一句话让张先生哑口无言。中介公司以员工是“临时工”为借口，推脱自身监管责任的情况时有发生。按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定，租房者遇到此类事件承担的举证责任非常重。另外，维权成本过高，甚至高于被扣押金本身这一事实，也使得很多人选择“息事宁人”的方式，放弃维权。

　　对于试图以各种费用为名扣除押金的行为，翁冠星建议租房者要有“坚持到底”的维权精神，不要因为怕麻烦或者成本太高而放弃维权，这其实是助长了很多无良中介的嚣张气焰。记者了解到，很多无良中介就是通过广撒网的方式，在每个租房者身上截留数千块钱。即便有10%的租客选择维权并成功，对他们来说也是稳赚不赔。

　　律师提醒广大租房者，维权的成本并没有那么高，法律法条和司法解释的查询是免费的，法院立案窗口还有专人辅导填写表格，需要走法律诉讼途径维权的可以通过各法院微信小程序等线上立案。证据的制作和组织，可向律协或律所寻求法律援助等。

　　需要注意的是，租房者遇到中介“霸权”需要起诉，要做到诉求清晰明确，不能把几个不同类型的请求混合提出，比如退押金和赔偿损失，这是基于不同基础的请求权，大部分情况下需要择一请求。

遭遇恶意涨租、被驱赶等情况租房者有法律保障

　　太原市之前因疫情防控进行封控管理期间，几位租房者遇到了这样的事：房东肆意涨房租，甚至还有要涨电费、水费的。有租房者咨询记者：这种情况该如何处理？在疫情封控期间房租到期，房东曾以驱赶租客、强制收房等为由逼涨房租，租房者是否能维权？

　　华贸硅谷所律师李宁表示：对付恶意涨租、驱赶等情况，租房者是有法律保障的。

　　根据《民法典》规定，租赁期在6个月以上，应当采取书面形式订立合同。对于书面约定有租金的，当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。即便在疫情暴发之前，对于订立过书面合同的，约定租期1年，月付或者季付，房东应当严格遵守合同约定，不能随意涨租；对于仅口头约定租金但没有签订书面合同的房屋租赁，由于约定期限不明，应当按照不定期租赁对待，房东需要涨租，应提前和租房者沟通。无法与租房者协商一致的，不能立即要求其离开；双方经过协商，租房者认可房租可续约，若租房者坚持不认可且长时间不交房租，房东可追究其侵权之责。

　　疫情封控期间，房东以租金不能达成一致为由，强行驱赶租房者的，不但于法无据，还有可能涉嫌违反传染病防治法、社会治安管理相关法规及疾控的有关规定，租房者可明确提出居住到封控解除为止。律师表示，疫情防控封控居住期间，租房者应支付合理的租金。如果因“强制收房”导致租房者人身权利或财产权利受到损害的，只要有证据证明，均可以向房东主张侵权损害赔偿。

　　记者搜集了近几年的律师事务所案例发现，新冠肺炎疫情防控期间，律所处理过最多的包括租金金额的纠纷、房东要求租客腾退房屋而引起的纠纷等。租房者通过诉讼和谈判维护自身合法权益的案例，能够给读者们一些启发。

　　翁冠星表示，对于初次租房或经验不足的租房者们要注意，看房不要贪便宜，便宜无好货。太原不动产租赁市场已经发展得比较成熟，不同配置不同地段的房屋的租金价格，其实在网上都有参考价格范围。对于明显低于市场价的房屋，承租人一定要谨慎租房。

　　租房一定要签书面合同，所有的优惠措施，必须白纸黑字落实在书面文件上。切莫轻信中介和租赁平台工作人员的口头承诺。中介经纪人不是房东，也只是短期的打工人，如果离职则无法取证，即便真的有福利，也不可能是这些经纪人们能够许诺的。

　　签订合同时，要仔细阅读合同条款，及时发现里面的条文陷阱。事实上，格式合同是可以修改的，对于明显不利于承租人的格式条款，尽管法律上有相应救济措施，但是还是建议承租人强烈要求修改。如果在主张过程中发现中介公司态度强硬，不好商量，完全可以换一家中介或房东。

　　在押金问题上，租房者要注意，押金额度通常是一个月的租金，房租半年付或者一年一付。也有房东要求租客交纳两个月的押金，租金却可以按月付，但这样看似轻松的付租金方式，可能存在问题，即房东非本人，冒借他人房子骗取押金的骗子。

　　租房者在签订租房合同时，要把付款方式、租金标准、物业水电等费用、租期未到租客提前退房或房主提前收房的违约责任明示在合同中，并查验房东的房本和本人身份证是否一致。如通过中介租房，签约乙方名称须为中介公司全称，付款账号与中介公司对公账号一致，付款不能微信或电子转账给经纪人个人。房租、物业等各类所谓的优惠要留下证据，否则维权会很难。

编辑：黄 敏

审核：袁 野